Realización de obras en una comunidad de propietarios
- Andrés Pedreño
- 27 jun 2015
- 3 Min. de lectura
Sucede habitualmente que una comunidad de propietarios decide realizar unas obras de mejora, por ejemplo, reparando la fachada de su edificio.
Atención es muy importante seguir un protocolo preciso de actuación, porque en el momento que se inicien las obras, la comunidad según la Ley de Ordenación de la Edificación se convertirá automaticamente en uno de los agentes intervinientes en el proceso constructivo, pasa a ser el Promotor con las responsabilidades legales que conlleva.
Habitualmente las obras en una comunidad de propietarios provienen de daños que se producen en las viviendas como por ejemplo, humedades en el interior de las viviendas.
El protocolo que recomiendo, por mi experiencia profesional seguir, es contratar los servicios de un técnico con experiencia en la labor pericial sobre este tipo de patologías.
Este técnico realizará un informe técnico pericial en que se explicarán las causas de las patologías, el sistema de reparación a utilizar y lo que es más importante el documento de las mediciones, donde el técnico mide las dimensiones de la reparación, y el presupuesto donde establecerá de forma específica las unidades de obras que intervienen en la reparación.
Explico este punto con especial interés porque es muy habitual que la comunidad de propietarios pida presupuestos a varias empresas de pinturas y estén comparando presupuestos y conceptos completamente diferentes.
Una vez se tenga el informe pericial, el paso siguiente será encargar a ese técnico el proyecto de ejecución, el proyecto de seguridad y la dirección de obra. Estos dos proyectos deberán ser obligatoriamente visados por el colegio profesional al que corresponda.
Sin este proyecto de ejecución será imposible solicitar la prescriptiva licencia de obras puesto que es el primer requisito que solicita el ayuntamiento así como el parte de encargo de la dirección de obra.
Actuar de forma ilegal y acometer unas obras sin licencia derivaría unas responsabilidades penales sobre el Presidente de la Comunidad en caso de un accidente laboral durante las obras.
Durante la tramitación de la licencia, que suele tardar un mes aproximadamente, se pedirán diferentes ofertas a empresas del ramo, en este ejemplo de pinturas, siempre con el presupuesto sin precios elaborado por el técnico y una vez se tengan se realizará el correspondiente cuadro comparativo para tomar la decisión de a qué empresa contratar.
Por mi experiencia profesional de 30 años como Arquitecto Técnico, considero que nunca es buena política adelantar cantidad alguna a la firma del contrato por ejecución de obra.
Indico esto por dos motivos:
Primero. Una empresa solvente podrá soportar la carga del inicio de obra y en todo caso, si no hubiera más remedio, se podría barajar la posibilidad de realizar una certificación por acopios de materiales.
Segundo, porque es la única vía para no llegar a situaciones in extremis. Llevo más de veinticinco años defendiendo como arquitecto técnico y perito en los Juzgados los intereses de personas o comunidades de propietarios que han adelantado cantidades y una vez comenzadas las obras o ha habido un abandonado sin finalizar o sencillamente se han cometido errores de ejecución, no se han reparado y prácticamente ya se ha certificado el importe total de las obras.
Tras la finalización de las obras en que el técnico encargado visitará la obra asiduamente, se realizará la recepción provisional de las mismas y al año la recepción definitiva.
Este documento será firmado por el representante legal de la comunidad de propietarios, el técnico adscrito a la dirección de las obras y la contrata.
Se emitirá en ese momento, por parte del técnico, el certificado final de obras -C.F.O.- que deberá ser visado en su colegio profesional.
A partir de ese momento comienzan a correr los plazos de garantia que son de:
Un año para defectos y/o errores de ejecución.
Tres años para posibles vicios ocultos.
Diez años para daños estructurales.
Durante ese periodo la empresa que haya ejecutado los trabajos podrá ser requerida para que efectué las reparaciones necesarias y en caso de no efectuarlas se le podrá requerir legalmente mediante la interposición de una demanda por defectos de ejecución, vicios ocultos o daños estructurales según sea el caso.
En este ejemplo de reparación de fachada y pinturas, evidentemente quedarían exentos los daños estructurales a no ser que la reparación efectuada afectase a la estructura lo cual no suele ser frecuente, y en todo caso habría que estudiarlo antes de la contratación de las obras para así hacerlo constar en el contrato de ejecución por obras.
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